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美國租屋法律常識 - 8288的日志

2018-05-01 17:50 点击:
美國租屋法律常識 - 8288的日志

美國法律界有句話說,對法律的無知,不是辯護的理由。我們新移民必須遵守美國的法規,但是,我們新移民大都是在美國以外的地方所成長,來到美國後,未必都馬上了解到美國的生活,往往從身邊的朋友或同事身上發生的一些不幸事件,來吸取一些經驗教訓。但是,這種學習法律知識的方法所付出的代價太大了。

鄧洪律師一九八七年從中國赴美自費留學,曾在洛杉磯NBC,《洛杉磯時報》以及中文《世界日報》擔任近??十年的記者,主跑過警察局,法院,移民局新聞多年,在過去十六年從事律師工作中,鄧洪律師聯合十名美國律師合夥人,專門受理華裔新移民的刑事案件及重大人體傷害案件。除在刑事專業上經華裔神探李昌鈺的指導下培養出洞察秋毫的偵查技能外,鄧洪律師仍未忘記者的本色,每天都收集與華裔新移民相關的新聞及案件,每週在中文電台主持《鄧洪說法》法律節目。

在過去十六年間處理近萬宗刑案及重大人體傷害理賠案件的鄧洪律師,綜合他十多年在美國辦案的經驗,透過我們《洛城商情》微信平台來推出美國法律普及教育系統,旨在讓我們群友們在美國生活及經商中“知法守法,據理力爭。”

1. 在美國租房子,是否一定需要簽合約?

租約可以是口頭的,也可以是書面的。但是,一年以上的長期租約通常要求是書面的才具法律效力。

口頭合約:口頭上達成協議也可以具備法律效力。但隨時閒推移,雙方對合約的記憶和理解可能都有變化,加上口說無憑,經常會產生不必要的糾紛及誤會,最好雙方簽署書面的合約為好。

書面合約:一定要仔細閱讀,因為有時租約會有特別的規定或條款。同時,留意合約上留空的地方是否在你簽字之前已經填寫完整。簽字之後,你有權索要一份副本。

租房時,向房東或其經紀人索要房東的名字,地址和電話。遇到緊急情況或需要房東修理時,可以及時通知房東或其代理。房客可以要求房東將其聯絡電話寫入合約上。

2. 是否所有租屋合約都一樣?

不是的。租屋合約主要有二種,一是固定期限的長期租約(LEASE),二是每週或每月的短期租約(RENTAL AGREEMENT)。除非你違反長期租約或者短期租約規定,否則房東不能擅自更改租約期限或者加租。房東也不能在租約到期前讓你搬走。

短期租約並沒有一定期限,直到你決定搬出或者房東要求你離開。如果你要搬走,需要提前三十天通知房東。如果房東要加租,加租幅度在10%或以下,必須提前三十天以書面形式通知租客;加租幅度在10%以上的,則提前六十天。如果你依照短期租約居住不滿一年,而房東希望你搬走,房東需要提前三十天給你書面通知;如果居住在一年以上,房東需要提前六十天給租客通知。除非雙方均同意其它的期限。

如果你未依約支付租金或在租屋內從事一些非法活動如吸毒販毒等,房東可給你三天的提前通知,要求你馬上繳租或停止所有非法活動,如果租客未交租或繼續從事非法活動,房東可以在三天后可以到法院申請驅逐令。

3. 合約看起來像是官方文件一樣打印好的,我可以更改書面合約嗎?

不要被這些正規打印好的表格被迷惑住,房東所提供的合約表格大都偏袒房東,裡面的內容都可以透過雙方協商而進行改動。只要房東同意,在你簽字前可以進行修改。可在合同上直接劃去雙方都同意刪除的部分,或者進行補充。雙方都必須在更改的地方註明各自的姓名縮寫。

如果合約說房子各項條件良好,而你未有機會檢查,你可以在該條邊上註明“有待檢查”。很多人都是直接從網上下載打印合同,其中有些條款由於法律的更新現在已經無效。你不會被這些已經過時或者違法的條款所製約。例如,合同可能會說如果你因為建築物沒有按時維修而受傷,房東不負責。但是這樣的條款在法律上不一定有效。或者合同規定你不能自己維修然後從租金中扣除維修費用,但事實上,如果你通知房東維修而他們置之不理,你可以依法先維修而事後從租金中扣除預付的修理費用。

4. 我和房東簽了一年的合約,但住了二個月就不想住了,能退嗎?

一般不能,除非房東同意。一旦租客簽署了長期租約,租客就要承擔整個租期的租金,縱使租客搬走不住,房東仍有權要求租客所有的租金。法律規定房東有責任在租客搬走後儘最大的努力找到新租客,但是簽署長期租約的租客必須向房東支付空置期間的租金。

5. 除了合約之外我還需要支付其它費用嗎?

在簽署合約時,房東有權利要求租客支付以下費用:預先支付最後一月的房租,押金,清潔費或信用背景調查費。

除要求支付租金外,房東可能要求押金(Security Deposit)。押金主要是房東為了保證自己的財產免受不必要的損壞,在租客搬走後,房東可以從中扣除租客損壞房屋的所有費用以及清潔費用。

當你搬走前,你可以請房東檢查房子,如果有問題你自己先修理好,這樣可以取回押金。但如果你是欠租金而被要求搬走,則不適用以上情況。

你搬走的三個星期之內,房東必須返還押金或者給出解釋為何不能返還,以及押金的使用情況。房東扣除清理費之後應返還餘額。同時,加州對押金數額也有要求,對未帶家具的房子,押金不應超過2個月的月租, 對有家具的房屋,則不應超過三個月的租金。押金最好用支票支付,這樣有銀行記錄,如果是現金,請索取收據。

6. 我的朋友剛來美國,我替他租屋時做擔保人,他 ??不付租金,房東可以要我負責嗎?

可以的,如果你是租約的共同簽署人的話。

7. 我們三位同學一起簽約合租一個公寓,其中一位同學搬走而不再付租金,房東可以要我們二位負責所有的租金,這樣做合法的嗎?

這樣做是合法的,房東可以要求任何一位簽約的人士支付全部的所有租金。

8. 我的租約到期,如果沒有續簽會怎麼樣?

租約可能對此有規定,例如合約是否會自動續約。但是這類條款如果不是以8號粗體字出現在合約內,則可能被視為無效。如果合約沒有此類條款,但是如果你按月付租而且在租約滿後房東照樣接受你的租金,則你的租約自動按月租租約延續。如果房東不接受你的租金,你則需要搬離。如果是長期租約而雙方沒有續簽,此合約就會變為每月的短期租約。

9. 房東有哪些權利?

房東有權要求房客按租約行事,包括按時交租金,合法使用所租用的房屋,例如,租客不能租來做商業用途,租屋內不能養動物,租客不能分租給他人等。如果你違反租約規定,房東有權請你搬走,如果你拒絕搬走,房東可以上法庭要求驅趕你。房東也可以規定房客的人數。此外,房東有權變賣房產。如果房子被賣了,你的租約不會受到影響。房東必須把你的租約轉給新房東或者退款給你。

10. 租客有什麼權利?

分租或轉租:你可以轉租或分租,除非合約禁止你轉租或分租。如果合約禁止,你可以和房東商量,房東可以書面同意。如果承租者造成房屋的損害,你需要付賠償責任。

調漲租金:有些城市會有租金調漲的限制,規定屋主漲租金的幅度。但是,大部份城市都允許房東與房客自已商定。

居住環境:租客有權享有一個適合人居住的環境。如果你的房子變得不適合居住,你可以搬走。搬走後你可能無需繼續付租金。你也可以就居住期間付的租金告房東而要求退還不適宜居住期間的租金。所謂不適宜居住的情況包括:漏水,破損的窗戶;房子結構出現危險;沐浴和清潔的熱水和冷水供應不足;沒暖氣;電路系統故障;房子地面或建築不衛生;蟑螂和老鼠為患;沒有足夠的垃圾桶等。

最常見到的是,當地市政府的衛生部門或房屋安全檢查部門因為租屋的安全或衛生採取禁制行動。

11. 房子的修理誰來負責?

一般來說,誰損壞,誰負責。如果不是被你損壞,則通常由房東負責。提出修理的最好時機是簽約後,但搬進來之前。你可帶上你的朋友一起視察房子,發現損壞可當場向房東提出或是拍攝照片,你的朋友可以做證人。關於修理的請求最好以書面方式提出,並註明日期,自己保留證據。

12. 如果房子環境不適合居住,我可以投訴房東嗎?

可以。你可以要求房東維修,如果房東拒絕,你可以向當地市政府的房屋管理部門投訴。如果房子內發現老鼠,你可致電城市衛生健康部門清理。如果垃圾堵塞防火通道,你可以向消防部門投訴房東。政府部門一般會給房東六十天時間改正。如果房東還未改正,你可以透過法律途徑來保護自己的權益。

13. 除了投訴房東以外我還可以做什麼?

你可以暫停繳租直至房東修理好房子。但是這麼做房東可能以違約為由將你告上法庭。或者你可以把房租交到第三者保管賬戶,這樣確保房東改正後你可以支付租金。無論如何,你該書面通知房東,向其解釋你準備怎麼做。同時要預留房東合理的時間進行維修。請在暫停支付租金之前向律師做具體諮詢。如果其它房客有同樣的問題,大家可以一起討論,再向房東提出。如果你是低收入者,可以向一些法律援助社求助。

14. 房東可以未經我同意進入房子嗎?

可以,但只有在緊急情況下才允許。例如你樓上的浴缸的水滿溢,房東有權在你不在家的情況下進你房子查修水管。如果是非緊急情況,房東必須提前24小時通知你,而且進入的時間必須是白天工作時間。例如你要搬走,房東有權向其它有意租房的房客展示房屋,或者房東有權請電工來查電路。如果房東要在你搬走前檢查房子,他/她要給你提前48小時的書面通知。

15. 我的租屋被人入屋偷盜,房東要負責嗎?

一般不會,除非該租屋經常被偷而房東置之不理或不採取任何補救措施。房東所購買的責任保險是賠償租客在租屋外面,如樓梯,停車場,游泳池等公共場所發生的人體傷害案件,而不負責租屋內的財物損失。租客如有貴重的物件,應到銀行申請保險箱,將一些貴重的物件及重要的文件放在保險箱內。如有必要,租客也可以購買租客保險(renter insurance).

如果租屋發生火災而租客的財物受損,房東的保險應該作出賠償。為了保護自己的財產以及避免將來維修費的糾紛,租客可以在遷入前先對租屋的狀況錄像或拍照,在搬入後,再對住屋內的所有財物錄像或拍照,最好能顯示出每次拍照的時間(除錄影機或照相機設置顯示功能外,可在旁放置一份有日期的報紙來確定日期)。

請注意,房東的保險一般不涵蓋你,所以如有需要,請購買租客保險。

16. 房東可以上法庭要求驅趕我嗎?

可以。房東可以以你不付房租為由驅逐你。這種情況下,房東上庭前需要給你提前三天書面通知。針對各人情況請具體諮詢律師。

如果房東要驅趕你,他/她必須去法院提出訴訟。驅趕房客程序如下:當你收到房東的逐驅通知書,你可以與房東協商自動搬走,如果你在三天內沒有達成協議,房東必須向法院提供正式的驅逐令。你收到法院的通知後,你有五天時限對起訴作出書面回應並出庭應訴。如果你未按時回應,房東自動獲勝。如果租客出庭應訴而法官裁定租客必須搬離,房東有權要求支付未付的租金以及訴訟費用。除訴訟以外,你還可以通過調節解決爭端。中立的調解員可以為你和房東進行調解。調解員的名單可以參考這個網址:www.dca.ca.gov/consumer .

17. 房東可以把我擋在房外不讓我進嗎?

根據法律規定,即便房東想你搬走,他必須透過法院的逐驅程序,在法院未作判決前,房東不能擅自換鎖,不得將租客鎖在門外或是把租客的個人物品丟出門外或窗外,也不能擅自斷水,斷電或者斷暖氣。如果有以上情況發生,你可以起訴房東。如果你勝訴,房東將支付所有損失,包括你的律師費。如果你敗訴,你可能需要支付房東的律師費。

如果房東已獲取到法院的驅逐令,房東可以叫警察來驅逐租客,如果租客不搬走,即構成非法侵佔他人財產而警察有權逮捕租客。

18. 我搬走後,房東以各種理由扣除我大筆押金,該如何處理?

法律規定房東在房客搬走的三個星期內必須將押金退還給租客。房東可以扣除合理的清理費用以及租客造成的財物損壞,如地毯被燒,牆壁被打破,但是租客不應賠償日常使用的損耗。租客有權利向房東索取所有的開支收據,如果認為所扣除的數額不合理,可以到小額法庭告房東而要求房東退還不應扣除的金額以及法庭訴訟費用。加州法律規定,如果涉及的數額不到一萬元,必須到小額法庭審理,雙方都不能聘請律師。

19. 如果就驅趕房客一案,法庭判我敗訴,我怎麼辦?

如果法官判你敗訴,你需要搬走,而且法院可能還會判你支付房東的訴訟費用,包括其律師費和到期但未交得租金。同時,你有上訴的權利。但上訴並不意味著你可以不搬,除非法院批准你暫緩搬離直至上訴有決定為止。如果你不上訴,你必須要搬。否則,房東有權請警察來帶你搬走。警察會在你門上貼驅逐令,你必須在驅逐令規定的日期前搬走。如果你不搬,警察有權把你的物品鎖在房裡,迫使你搬離。如果你遺漏了一些物品在房裡,房東必須給你十五天時間領取。如果你未能在規定時間內領取,房東有權將其視為被遺棄的物品從而進行處理。如果你的物品價值在$300美金以下,房東有權保留或是丟棄。如果超過$300美金,房東須公開拍賣。

20. 我從房東租來大屋,然後經房東的同意分租給其它同學,分租的房客不付房租,我該怎麼辦?

你從屋主處租來房屋再分租給他人,雖然你是屋主的租客,但是對於你的分租客而言,你就是房東。這種二房東的出租形式要注意兩點: 第一,你的分租期約不能超過你與屋主簽署的期約;第二,你必須遵守所有房屋出租的房東責任,如維修等,如果分租客不付房租,你仍必須按照房東驅逐房客的程序進行驅逐。

此外,即使你的分租客不付房租,你仍必須遵守與屋主簽署的合約依時支付租金。

21. 我想租房屋,但是覺得房東因為我是外國留學生而故意歧視我,我該怎麼辦?

房東可能因為你的種族,性別,年齡,膚色,收入,宗教信仰,身體疾病,所屬國家,婚姻狀況或收入而拒絕出租房屋給你。但房東可以用你沒有良好的信用記錄,或你養寵物為由拒絕出租。因而,“只限女性”,“不租給中國留學生”等理由都構成歧視行為。

如果你的懷疑是正確的,房東這種做法即屬違法。他們不能因為以上你的個人狀況而拒絕出租給你。如果你認為你受到歧視,你可以寫信或致電就近的加州平等就業及住房部門或者房屋及城市發展局(HUD).

编辑:admin 作者:佚名
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